Lorsqu’on est bailleur-propriétaire, on souhaite, bien entendu, louer son bien immobilier à un locataire idéal : fiable au niveau des paiements du loyer, respectueux du voisinage, capable de conserver propre votre appartement ou votre maison…

Alors, comment trouver un locataire idéal ?

Certains éléments seront difficiles (voire impossibles) à estimer. Les informations que vous êtes en droit de demander sont fixées par la loi. Ainsi, la législation française vous donne le droit de vérifier certains éléments bien précis.

Quelles sont les 4 types de documents que vous êtes en droit de demander
pour vous assurer du sérieux et de la solvabilité de votre futur locataire ?

Les pièces que vous avez le droit de demander à votre locataire (et à sa caution) sont fixées par décret : décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution.

Globalement, quelque soit la situation de votre futur locataire, vous êtes en droit de demander 4 types de pièces justificatives :

1 – Une pièce d’identité en cours de validité.

2 – Une pièce justificative de domicile (une seule pièce peut être demandée, par exemple, une quittance de loyer)

3 – Documents relatifs à la situation professionnelle

4 – Les documents précisant les ressources

Ensuite, les justificatifs précis (correspondant aux 4 catégories ci-dessus) varient en fonction de la situation de votre futur locataire :

  • Locataire étudiant
  • Locataire salarié
  • Locataire travailleur indépendant
  • Locataire retraité

Voir décret n°2015-1437 pour plus de précisions.

Vérifier que les documents fournis ne sont pas des faux !

Tomber sur un futur locataire qui vous transmet des « faux documents », c’est rare (et même très rare) bien entendu… mais on ne sait jamais ! Autant prendre des précautions, d’autant que, pour certains des documents demandés, la vérification est plutôt simple et rapide.

Il est notamment possible de vérifier que l’avis d’imposition de votre futur locataire est bien réel grâce à un service internet du Ministère des Finances : Service de vérification des avis

Il vous suffit de saisir le numéro fiscal et la référence de l’avis d’imposition pour vérifier que votre futur locataire vous a bien communiqué ses revenus réels.

Les pièces que vous N’avez PAS le droit de demander (quelque soit la situation professionnelle) de votre futur locataire

Il est INTERDIT de demander à un locataire potentiel l’un des documents suivants :

  • RIB
  • Contrat de mariage
  • Casier judiciaire
  • Carte Vitale

Un locataire fiable c’est avant tout un locataire solvable !

Alors… comment déterminer si son futur locataire est solvable ? Vous avez pris le temps de vérifier le niveau de revenu (et que l’avis d’imposition est bien réel) ? Parfait ! Mais, maintenant, quel est le niveau de revenu minimum à demander en fonction du loyer auquel vous souhaitez louer votre bien ?

En règle générale, on estime qu’un locataire est solvable si ses revenus représentent, au minimum, 3 fois le montant du loyer (charges incluses).

Il ne s’agit pas là d’une exigence légale, juste d’une règle de bon sens, communément admise par les professionnels de l’immobilier. Rien ne vous empêche d’être plus souple (d’accepter un locataire dont les revenus sont inférieur à 3 fois le montant du loyer) ou, au contraire, d’être plus exigeant.

En cas de doute, demandez une « caution solidaire »… même si cela ne représente pas une garantie absolue

La caution solidaire, c’est l’engagement d’un tiers de payer le loyer à la place du locataire si celui-ci ne paie pas.
La loi impose un contrat écrit.

C’est évidemment une sécurité pour le propriétaire. Mais ce n’est pas non plus la solution parfaite et idéale à tous les problèmes d’impayés.

En effet, il se peut que la caution solidaire, par exemple, soit elle même dans l’impossibilité de payer le loyer si sa situation professionnelle a évolué (plusieurs années après l’entrée dans les lieux du locataire par exemple).
Il se peut aussi, tout simplement, que la caution refuse d’assumer son contrat, ce qui oblige alors le propriétaire à engager une action en justice.